JAMBI — Sudah. Tetapi belum.
Begitulah wajah serah terima prasarana, sarana, dan utilitas umum atau PSU pada 21 kompleks perumahan di Kota Jambi yang dibongkar Badan Pemeriksa Keuangan Republik Indonesia.
Dalam dokumen serah terima, status PSU pada 21 perumahan tersebut dicantumkan “sudah”, tetapi pemeriksaan BPK menemukan yang diserahkan kepada Pemerintah Kota Jambi baru tanah untuk jalan dan saluran, sedangkan bangunan jalan dan salurannya belum ikut diserahkan.
Tanahnya sudah masuk. Jalannya belum. Salurannya juga belum.
BPK menemukan masalah itu setelah memeriksa dokumen berita acara serah terima atau BAST dan siteplan atas 106 perumahan yang telah menyerahkan PSU kepada Pemkot Jambi serta meminta keterangan kepada pihak terkait.
Dari 106 perumahan tersebut, sebanyak 21 perumahan diketahui telah menyerahkan tanah atas jalan dan saluran, tetapi belum menyerahkan bangunan jalan dan saluran kepada Pemkot Jambi.
Mengapa?
Kepala Bidang Perumahan Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman Kota Jambi menjelaskan kepada pemeriksa bahwa bangunan jalan dan saluran pada 21 perumahan itu belum diserahkan karena pembangunannya belum selesai.
Kalimatnya sederhana, belum selesai.
Namun, daftar BPK menunjukkan perumahan-perumahan tersebut berasal dari tahun 2017 hingga 2023, sehingga beberapa di antaranya telah tercatat bertahun-tahun dalam daftar PSU yang status serah terimanya dinyatakan sudah.
Nilai Perolehan PSU Tembus Rp54,49 Miliar
Lampiran 9 LHP BPK mencantumkan nilai perolehan PSU pada 21 perumahan tersebut dengan jumlah keseluruhan Rp54.492.927.460, berdasarkan hasil penjumlahan redaksi atas seluruh nilai yang disajikan BPK.
Nilai itu merupakan nilai perolehan PSU yang tercantum dalam lampiran BPK dan tidak serta-merta dapat dimaknai sebagai nilai bangunan jalan dan saluran yang belum diserahkan.
BPK menampilkan nama perumahan dan perusahaan dalam bentuk nama singkatan atau inisial, sehingga nama-nama tersebut ditulis dalam berita ini persis seperti yang tercantum dalam dokumen pemeriksaan dan tidak dikembangkan menjadi nama lain.
Rincian 21 Perumahan
| No. | Perumahan/Pengembang | Nilai PSU, status sertifikat, tahun |
|---|---|---|
| 1 | Ber I — CV AB | Rp216.400.000; HGB; 2017 |
| 2 | GW 2 — PT ACA | Rp932.204.000; HGB; 2018 |
| 3 | DSR — PT DNJ | Rp709.594.000; Hak Pakai; 2019 |
| 4 | ER 3 — PT PPA | Rp352.466.000; HGB; 2019 |
| 5 | BPR — PT ABP | Rp256.640.000; HGB; 2019 |
| 6 | Gal — PT PSA | Rp2.115.520.000; Hak Pakai; 2019 |
| 7 | KSJ — PT JPI | Rp2.040.315.000; Hak Pakai; 2020 |
| 8 | JCL Part 3 — PT JV | Rp1.644.800.000; HGB; 2021 |
| 9 | VWK — PT PSA | Rp1.185.885.000; HGB; 2021 |
| 10 | CL NGK Cluster Emerald — PT CNM | Rp27.076.607.460; Hak Pakai; 2021 |
| 11 | CL NGK Cluster Victory — PT CNM | Rp6.328.350.000; Hak Pakai dan Hak Milik; 2021 |
| 12 | JV — PT DCH | Rp523.040.000; HGB; 2021 |
| 13 | GK — PT PPA | Rp215.888.000; HGB; 2021 |
| 14 | PL 2 Blok Emerald — PT MNP | Rp1.113.430.000; HGB; 2021 |
| 15 | PJ — PT PNA | Rp996.640.000; HGB; 2022 |
| 16 | HV 3 — PT DCH | Rp266.080.000; HGB; 2022 |
| 17 | KT 2 — PT JDP | Rp725.600.000; Hak Pakai; 2023 |
| 18 | PIAB — PT GMJ | Rp3.872.000.000; Hak Pakai; 2023 |
| 19 | PL-3 Blok Garnet — PT MNP | Rp3.138.410.000; HGB; 2023 |
| 20 | KBB — PT JDP | Rp240.178.000; Hak Pakai; 2023 |
| 21 | KK — PT JDP | Rp542.880.000; HGB; 2023 |
Dari 21 data itu, sebanyak 13 PSU berstatus sertifikat Hak Guna Bangunan, tujuh berstatus Hak Pakai, dan satu memiliki kombinasi Hak Pakai dan Hak Milik.
PSU dengan nilai terbesar adalah CL NGK Cluster Emerald yang dikembangkan PT CNM, dengan nilai perolehan Rp27.076.607.460 dan status sertifikat Hak Pakai.
Posisi kedua ditempati CL NGK Cluster Victory, juga dikembangkan PT CNM, dengan nilai perolehan Rp6.328.350.000 dan status sertifikat Hak Pakai serta Hak Milik.
Jika digabungkan, nilai perolehan PSU dua klaster yang dikembangkan PT CNM mencapai Rp33.404.957.460 atau sekitar 61,30 persen dari total nilai 21 PSU tersebut, berdasarkan penghitungan redaksi atas angka dalam Lampiran 9.
Tahun 2021 menjadi kelompok terbesar, yakni tujuh perumahan dengan total nilai perolehan PSU Rp38.088.000.460 atau sekitar 69,90 persen dari keseluruhan nilai 21 PSU.
Di Dalam Masalah yang Lebih Besar
Temuan 21 perumahan itu bukan berdiri sendirian, melainkan bagian dari masalah pengelolaan PSU yang jauh lebih besar di lingkungan Pemkot Jambi.
Dalam gambaran umum pemeriksaan, BPK mencatat terdapat 485 perumahan di Kota Jambi sejak 2011 hingga Semester I 2025.
Dari 485 perumahan tersebut, baru 106 pengembang yang menyerahkan aset PSU dengan nilai Rp228.494.698.995,83, sedangkan 379 pengembang lainnya belum menyerahkan PSU.
Dalam pengujian lebih khusus terhadap 404 kompleks perumahan yang telah selesai dibangun, BPK menemukan 106 perumahan telah menyerahkan PSU dan 298 perumahan belum menyerahkannya kepada Pemkot Jambi.
Dari 298 perumahan yang belum menyerahkan PSU, sebanyak 197 perumahan belum pernah mengajukan permohonan penyerahan dan pengembangnya tidak lagi beroperasi di Kota Jambi.
Sebanyak 70 perumahan lainnya masih dalam proses pengurusan sertifikat di Badan Pertanahan Nasional, sedangkan sertifikat 31 perumahan masih berupa warkah tanah.
Tim Verifikasi PSU dan DPRKP juga belum menginventarisasi serta mengidentifikasi daftar aset PSU yang masih dikuasai pengembang untuk mengetahui kelayakan fisik aset yang akan diserahkan.
Dari 106 perumahan yang telah melakukan serah terima pun, prosesnya belum seluruhnya lengkap karena 78 perumahan belum menyerahkan lahan atau membayar kompensasi penyediaan tempat pemakaman umum dan 21 perumahan belum menyerahkan bangunan jalan serta saluran.
Jadi, persoalannya berlapis.
Ada perumahan yang sama sekali belum menyerahkan PSU. Ada yang sudah menyerahkan, tetapi TPU-nya belum. Ada pula yang tanah jalan dan salurannya sudah diserahkan, tetapi fisik jalan dan salurannya belum.
Inventarisasi Terakhir Tahun 2005
Masalah itu tumbuh di atas sistem inventarisasi aset yang lama tidak diperbarui secara menyeluruh.
BPK mengungkapkan Pemkot Jambi tidak melakukan kegiatan inventarisasi BMD secara menyeluruh sejak 2006 sampai dengan Semester I 2025.
Inventarisasi terakhir dilakukan pada 2005 melalui PT SPP untuk menetapkan nilai wajar serta memastikan status, kondisi, dan keberadaan seluruh barang milik daerah sebagai dasar pencatatan dalam neraca Pemkot Jambi.
Sampai Semester I 2025, inventarisasi pada masing-masing perangkat daerah hanya berupa pengecekan kondisi barang dan tidak didokumentasikan dalam kertas kerja maupun laporan inventarisasi.
Dua puluh tahun tanpa inventarisasi ulang menyeluruh.
Waktu yang cukup panjang untuk sebuah jalan berubah rupa, saluran tertutup, pengembang bubar, dan dokumen berpindah lemari.
BPK: Pemkot Tidak Dapat Memanfaatkan Aset
BPK menyatakan kondisi pengelolaan PSU tersebut mengakibatkan Pemkot Jambi tidak dapat memanfaatkan aset yang belum diserahkan pengembang.
Aset PSU yang belum diserahkan juga berpotensi disalahgunakan oleh pihak yang tidak berhak.
Ini bukan hanya soal tanda tangan BAST.
Selama bangunan jalan dan saluran belum diserahkan secara lengkap, posisi penguasaan, pemeliharaan, penertiban, dan pencatatan aset menjadi tidak terang sepenuhnya di tangan pemerintah daerah.
Padahal, jalan lingkungan dan saluran pembuangan merupakan bagian dari prasarana perumahan dan kawasan permukiman yang harus diserahkan kepada pemerintah daerah setelah selesai dibangun oleh pengembang.
Menabrak Sejumlah Ketentuan
BPK menilai kondisi tersebut tidak sesuai dengan Permendagri Nomor 9 Tahun 2009, yang mengharuskan Tim Verifikasi melakukan inventarisasi PSU yang dibangun pengembang di wilayah kerjanya secara berkala.
Kondisi itu juga tidak sesuai dengan Permendagri Nomor 19 Tahun 2016 sebagaimana diubah dengan Permendagri Nomor 7 Tahun 2024, yang mewajibkan Pengguna Barang dan Pengelola Barang melakukan inventarisasi BMD paling sedikit sekali dalam lima tahun.
Permendagri Nomor 47 Tahun 2021 juga mengatur pembentukan tim inventarisasi pada tingkat Kuasa Pengguna Barang, Pengguna Barang, dan Pengelola Barang yang ditetapkan kepala daerah.
Perda Kota Jambi Nomor 11 Tahun 2016 mewajibkan PSU perumahan yang telah selesai dibangun untuk diserahkan kepada pemerintah daerah demi keberlanjutan pemeliharaan dan pengelolaannya.
Dalam perda tersebut, prasarana perumahan mencakup jaringan jalan, jaringan saluran pembuangan limbah atau septic tank, jaringan drainase, serta tempat pembuangan dan pengelolaan sampah.
Pemkot Jambi sebenarnya telah menerbitkan Peraturan Wali Kota Nomor 9 Tahun 2025 yang memungkinkan pemerintah mengambil alih PSU secara sepihak apabila ditinggalkan atau ditelantarkan pengembang.
Pengambilalihan dapat dilakukan apabila PSU memenuhi persyaratan teknis tetapi tidak diserahkan, PSU tidak memenuhi persyaratan teknis, pengembang pailit, pengembang tidak diketahui keberadaannya, tidak kooperatif, atau tidak mampu memperbaiki PSU.
Aturannya sudah ada.
Yang belum tuntas adalah pekerjaannya.
BPK menyatakan permasalahan tersebut terjadi karena Sekretaris Daerah selaku Ketua Tim Verifikasi Penyerahan PSU belum optimal mengoordinasikan penyelesaian berbagai hambatan penyerahan PSU di Kota Jambi.
BPK juga menilai Kepala Bidang Perumahan DPRKP belum optimal melakukan pendataan dan inventarisasi aset PSU yang dikuasai atau ditelantarkan pengembang perumahan.
Kabid Perumahan juga dinilai belum optimal menagih aset PSU berupa jalan dan saluran serta lahan atau kompensasi TPU kepada pengembang perumahan.
Sekretaris Daerah dan Kepala DPRKP menyatakan sependapat dengan temuan pemeriksaan serta berjanji menindaklanjutinya sesuai rekomendasi BPK.
BPK kemudian merekomendasikan Wali Kota Jambi memerintahkan Sekretaris Daerah lebih optimal mengoordinasikan penyelesaian hambatan penyerahan PSU.
Kepala DPRKP juga diminta menginstruksikan Kabid Perumahan melakukan pendataan dan inventarisasi aset PSU yang dikuasai atau ditelantarkan pengembang.
Selain itu, DPRKP diminta menagih penyerahan aset PSU berupa jalan dan saluran serta kewajiban lahan atau kompensasi TPU kepada pengembang.
Wali Kota Jambi menyatakan sependapat dengan hasil pemeriksaan dan rekomendasi BPK.
Sebagai tindak lanjut, Wali Kota menyatakan akan menyampaikan surat perintah kepada Sekretaris Daerah dan Kepala DPRKP, hasil inventarisasi aset PSU, serta hasil penagihan jalan, saluran, dan kewajiban TPU kepada pengembang.
Masalah Lama yang Belum Sepenuhnya Sembuh
Persoalan PSU perumahan bukan kali pertama masuk buku pemeriksaan BPK.
Dalam pemeriksaan atas LKPD Tahun Anggaran 2023, BPK telah mengangkat temuan berjudul “Pengelolaan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Perumahan dari Pengembang Perumahan kepada Pemerintah Kota Jambi Belum Memadai”.
BPK ketika itu merekomendasikan Wali Kota menetapkan peraturan pelaksanaan Perda Kota Jambi Nomor 11 Tahun 2016, mengoptimalkan Tim Verifikasi, memperketat pengawasan DPRKP, menertibkan kewajiban TPU, menyusun sanksi administratif, dan membangun sistem informasi perumahan yang terintegrasi.
Pemantauan BPK sampai Semester I 2025 menunjukkan tindak lanjut berupa instruksi kepada Sekretaris Daerah dinilai sesuai.
Namun, tindak lanjut mengenai penyusunan aturan pelaksanaan masih berstatus “Belum Sesuai”, sedangkan tindak lanjut terhadap rekomendasi yang menjadi tanggung jawab DPRKP juga masih dinilai “Belum Sesuai”.
Artinya, temuan 21 perumahan dengan jalan dan saluran yang belum diserahkan muncul di atas masalah PSU yang pernah diperingatkan BPK sebelumnya.
Jalan dan saluran memang terlihat biasa.
Namun, ketika rusak, mampet, atau berubah fungsi, pertanyaannya menjadi tidak biasa: siapa yang bertanggung jawab?
Pengembang?
Pemkot?
Atau warga yang akhirnya harus bergotong royong sendiri?
Dalam kasus 21 perumahan ini, audit BPK memberi jawaban awal: rantai serah terimanya belum lengkap.
Dan pekerjaan rumah itu kini berada di meja Sekretaris Daerah, DPRKP, dan Wali Kota Jambi.
Artikel ini disusun berdasarkan Laporan Hasil Pemeriksaan Kepatuhan BPK RI Nomor 7/T/LHP/DJPKN-V.JMB/PPD.03/02/2026 tanggal 12 Februari 2026, khususnya halaman 30–35, Lampiran 9, dan Lampiran 27.(*)
