Di Kota Jambi, rupanya masih banyak bertengger developer alias pengusaha perumahan yang "nakal". Tengok saja, temuan audit BPK RI 2026 mencatat masih ada 357 lokasi Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum atau PSU perumahan yang belum diserahkan kepada Pemerintah Kota Jambi sampai akhir 2025.
Luasnya bikin geleng-geleng. Mencapai 1.286.601 meter persegi.
Jika dikonversi, luas tersebut setara sekitar 128,66 hektare.
Lebih luas daripada seratus lapangan sepak bola. Di sini, negara tentu dirugikan. Siapa yang bermain?
Angka Utama Temuan
| Uraian | Data | Catatan |
|---|---|---|
| Lokasi belum diserahkan | 357 lokasi | Data aset tanah |
| Total luas PSU | 1.286.601 m² | Sekitar 128,66 ha |
| Total tanah perumahan | 3.134.662 m² | Dalam lampiran |
| Porsi PSU | 41,04% | Dari total luas |
| PSU diterima 2025 | 30 lokasi | Berdasarkan BAST |
| Nilai PSU diterima | Rp37.837.099.199,50 | Tahun 2025 |
BPK mencatat nilai Aset Tetap Tanah Pemerintah Kota Jambi per 31 Desember 2025 sebesar Rp986.672.180.792,73.
Di dalam nilai tersebut sudah termasuk hibah PSU dari pengembang perumahan sebesar Rp17.364.428.000.
Namun nilai tersebut belum mencakup seluruh PSU yang belum diserahkan.
Artinya, masih ada kekayaan publik yang secara fisik tersedia di kawasan perumahan, tetapi belum sepenuhnya masuk ke pembukuan dan penguasaan resmi pemerintah daerah.
Ada hal yang cukup menohok dalam laporan BPK.
Pada bagian penjelasan Aset Tetap Tanah dan Lampiran 5.3.23, BPK mencatat 357 lokasi perumahan dengan luas PSU 1.286.601 meter persegi belum diserahkan.
Namun pada bagian Pengungkapan Penting Lainnya, BPK mencatat 354 PSU, fasilitas umum, dan fasilitas sosial belum diserahkan.
Luasnya 1.279.507 meter persegi dari total tanah perumahan 3.113.017 meter persegi.
Perbedaan Data
| Bagian laporan | Lokasi | Luas |
|---|---|---|
| Aset Tetap/Lampiran | 357 | 1.286.601 m² |
| Pengungkapan lainnya | 354 | 1.279.507 m² |
| Selisih | 3 | 7.094 m² |
Selisihnya bukan sekadar salah ketik biasa.
Ada tiga lokasi yang berbeda.
Ada luas 7.094 meter persegi yang berbeda.
Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman Kota Jambi perlu menjelaskan angka yang benar.
Apakah 354?
Atau 357?
Apakah perbedaan tersebut disebabkan pembaruan data?
Apakah tiga lokasi telah diserahkan setelah daftar awal dibuat?
Apakah terdapat perbedaan klasifikasi antara PSU, fasum, dan fasos?
Atau ada ketidaksinkronan antara data Dinas Perkim, BPKAD, dan laporan barang milik daerah?
Tanpa rekonsiliasi, pemerintah akan kesulitan menetapkan target penagihan kepada pengembang.
Yang hendak ditagih saja belum satu angka.
30 PSU Berhasil Diterima pada 2025
Meski daftar yang belum selesai masih panjang, pada 2025 terdapat perkembangan.
Pemerintah Kota Jambi menerima 30 PSU dari pengembang perumahan.
Penyerahan tersebut didasarkan pada 30 Berita Acara Serah Terima atau BAST.
Aset yang diserahkan meliputi:
- tanah jalan perumahan;
- tanah ruang terbuka hijau;
- bangunan jalan dan saluran; serta
- sarana tempat ibadah berupa masjid.
Total nilai perolehannya mencapai Rp37.837.099.199,50.
PSU Diterima 2025
| Uraian | Jumlah/nilai | Keterangan |
|---|---|---|
| Jumlah PSU | 30 lokasi | Sudah BAST |
| Nilai perolehan | Rp37,84 miliar | Dicatat 2025 |
| Bentuk aset | Tanah dan bangunan | Jalan, RTH, saluran |
| Fasilitas sosial | Masjid | Termasuk penyerahan |
Keberhasilan menerima 30 PSU patut dicatat.
Namun dibandingkan daftar 357 lokasi, jumlah itu baru sekitar 8,40 persen.
Jika kecepatan penyelesaiannya hanya 30 lokasi setiap tahun dan tidak ada tambahan kasus baru, secara kasar dibutuhkan lebih dari satu dekade untuk menuntaskan seluruh daftar.
Padahal perumahan baru terus tumbuh.
Jika pengawasan tidak diperketat, jumlah yang diselesaikan bisa kalah cepat dibanding jumlah yang baru menunggak.
Roma Estate Paling Besar
Lampiran BPK menunjukkan Roma Estate menjadi lokasi dengan luas PSU belum diserahkan paling besar.
Perumahan ini terkait dengan PT Niaga Guna Kencana.
Tahun pencatatannya 2021.
Lokasinya di Jalan Lingkar Barat, Kelurahan Mayang Mangurai, Kecamatan Alam Barajo.
Luas tanah perumahannya 180.221 meter persegi.
Luas PSU yang belum diserahkan mencapai 64.127 meter persegi.
Itu setara sekitar 6,41 hektare.
Enam Lokasi Terbesar
| Perumahan | Perusahaan | Luas PSU |
|---|---|---|
| Roma Estate | PT Niaga Guna Kencana | 64.127 m² |
| Sunderland | PT Niaga Guna Kencana | 50.135 m² |
| New Castle | PT Niaga Guna Kencana | 30.160 m² |
| Diamond Land | PT Fajar Sejahtera Makmur | 30.088 m² |
| Permata Land-3 | PT Multi Nutara Prima | 29.056 m² |
| Puri Mayang 2 | PT Putra Sentosa Prakarsa | 28.673 m² |
Sunderland
Sunderland juga terkait dengan PT Niaga Guna Kencana.
Perumahan ini tercatat sejak 2012.
Lokasinya di Jalan Sari Bhakti, Bagan Pete, Alam Barajo.
Luas tanahnya 124.272 meter persegi.
Luas PSU yang belum diserahkan mencapai 50.135 meter persegi.
Berarti lebih dari satu dekade telah berlalu sejak tahun pencatatannya.
Namun penyerahan PSU masih belum tuntas sampai 2025.
New Castle
New Castle tercatat pada 2013.
Lokasinya di Jalan Letnan Muda Sarniem, Kenali Asam Bawah, Kota Baru.
Perumahan ini juga dikaitkan dengan PT Niaga Guna Kencana.
Luas tanahnya 76.886 meter persegi.
Luas PSU yang belum diserahkan 30.160 meter persegi.
Diamond Land
Diamond Land terkait dengan Erwin Lim dan PT Fajar Sejahtera Makmur.
Tahun pencatatannya 2023.
Lokasinya di Jalan Sei Blerent RT 10, Pinang Merah, Alam Barajo.
Luas tanahnya 83.681 meter persegi.
Luas PSU yang belum diserahkan 30.088 meter persegi.
Permata Land-3 Blok Neril
Permata Land-3 Blok Neril terkait dengan Teri Junaidi dan PT Multi Nutara Prima.
Perumahan ini tercatat pada 2023.
Lokasinya di Jalan Raden Sayuti RT 23, Bagan Pete, Alam Barajo.
Luas tanahnya 81.425 meter persegi.
Luas PSU yang belum diserahkan mencapai 29.056 meter persegi.
Puri Mayang 2
Puri Mayang 2 terkait dengan Herlina dan PT Putra Sentosa Prakarsa.
Perumahan ini tercatat pada 2019.
Lokasinya di Jalan Serma Ishak Ahmad, Mayang Mengurai, Alam Barajo.
Luas tanahnya 72.382 meter persegi.
Luas PSU yang belum diserahkan 28.673 meter persegi.
Sepuluh Lokasi Menguasai Hampir Seperempat Masalah
Sepuluh lokasi terbesar menyumbang luas PSU belum diserahkan sebesar 302.728 meter persegi.
Jumlah itu sekitar 23,53 persen dari total luas 1.286.601 meter persegi.
Sepuluh Terbesar
| Perumahan | Kecamatan | Luas PSU |
|---|---|---|
| Roma Estate | Alam Barajo | 64.127 m² |
| Sunderland | Alam Barajo | 50.135 m² |
| New Castle | Kota Baru | 30.160 m² |
| Diamond Land | Alam Barajo | 30.088 m² |
| Permata Land-3 | Alam Barajo | 29.056 m² |
| Puri Mayang 2 | Alam Barajo | 28.673 m² |
| Argentina Residence | Alam Barajo | 18.666 m² |
| Rumah Kito Residence | Alam Barajo | 17.919 m² |
| Mayang City | Alam Barajo | 17.372 m² |
| Grand Mansion | Alam Barajo | 16.532 m² |
Dari sepuluh lokasi itu, sembilan berada di kawasan Alam Barajo.
Hanya New Castle yang tercatat di Kecamatan Kota Baru.
Data ini menunjukkan masalah penyerahan PSU sangat terkonsentrasi pada kawasan pertumbuhan perumahan baru di bagian barat Kota Jambi.
Kecamatan Alam Barajo menjadi wilayah dengan persoalan PSU paling besar.
Tercatat 129 lokasi dengan luas PSU belum diserahkan mencapai 659.118 meter persegi.
Luas itu setara sekitar 65,91 hektare.
Jumlahnya sekitar 51,23 persen dari seluruh luas PSU yang belum diserahkan.
Sebaran Kecamatan
| Kecamatan | Lokasi | Luas PSU |
|---|---|---|
| Alam Barajo | 129 | 659.118 m² |
| Kota Baru | 116 | 357.050 m² |
| Paal Merah | 67 | 178.300 m² |
| Telanaipura | 19 | 38.248 m² |
| Jambi Selatan | 15 | 32.424 m² |
| Jambi Timur | 4 | 15.249 m² |
| Jelutung | 5 | 4.045 m² |
| Danau Sipin | 2 | 2.167 m² |
Kota Baru berada di posisi kedua dengan 116 lokasi dan luas 357.050 meter persegi.
Porsinya sekitar 27,75 persen.
Paal Merah berada di posisi ketiga dengan 67 lokasi dan luas 178.300 meter persegi atau sekitar 13,86 persen.
Jika digabungkan, Alam Barajo, Kota Baru, dan Paal Merah menampung sekitar 92,84 persen dari seluruh luas PSU yang belum diserahkan.
Dengan kata lain, masalahnya terkonsentrasi.
Dinas Perkim tidak harus menyisir seluruh kota secara acak.
Tiga kecamatan itu seharusnya menjadi pusat operasi penertiban.
Perumahan Lama Belum Beres
Masalah ini bukan hanya berasal dari pembangunan baru.
Dalam daftar BPK, masih terdapat PSU perumahan sejak 2011 yang belum diserahkan sampai 2025.
Artinya, ada kewajiban yang telah menggantung sekitar 14 tahun.
Beberapa Tahun Menonjol
| Tahun | Lokasi | Luas PSU |
|---|---|---|
| 2011 | 30 | 66.976 m² |
| 2015 | 44 | 148.359 m² |
| 2019 | 29 | 155.000 m² |
| 2023 | 26 | 166.159 m² |
| 2024 | 25 | 104.924 m² |
Tahun 2023 menjadi tahun dengan luas PSU belum diserahkan paling besar dalam kelompok yang disebutkan, yakni 166.159 meter persegi.
Artinya, masalah tidak berhenti pada perumahan lama.
Perumahan baru juga masuk daftar tunggakan penyerahan.
Ini menimbulkan pertanyaan terhadap fungsi pengawasan Dinas Perkim.
Apakah pengembang masih bisa mengembangkan dan menjual perumahan baru sebelum kewajiban PSU proyek sebelumnya diselesaikan?
Apakah penyerahan PSU menjadi syarat sebelum izin tahap berikutnya dikeluarkan?
Apakah pemerintah memiliki jaminan, daftar hitam, atau instrumen sanksi terhadap pengembang yang terus menunda?
Jika tidak ada konsekuensi, penyerahan PSU hanya menjadi kewajiban yang mudah ditunda.
Nama PT Niaga Guna Kencana Paling Menonjol
Dari hasil pengelompokan data lampiran, nama PT Niaga Guna Kencana memiliki akumulasi luas PSU terbesar.
Perusahaan ini muncul pada Roma Estate, Sunderland, New Castle, Cluster Grand Mansion, dan beberapa perumahan lain.
Akumulasi luas PSU terkait perusahaan tersebut diperkirakan mencapai 175.123 meter persegi.
Setara sekitar 17,51 hektare.
Perusahaan dengan Luasan Besar
| Perusahaan | Contoh perumahan | Luas terkait |
|---|---|---|
| PT Niaga Guna Kencana | Roma, Sunderland | ±175.123 m² |
| PT Putra Sentosa Prakarsa | Puri Mayang 2 | ±59.798 m² |
| PT Multi Nutara Prima | Permata Land | ±56.488 m² |
PT Putra Sentosa Prakarsa memiliki akumulasi sekitar 59.798 meter persegi, antara lain melalui Puri Mayang 2 dan Cluster Rumah Kito Residence.
PT Multi Nutara Prima memiliki akumulasi sekitar 56.488 meter persegi, antara lain melalui Permata Land-3 Blok Neril dan Permata Land Blok Ametis.
Data tersebut belum otomatis membuktikan seluruh kewajiban berada pada status hukum yang sama.
Sebagian pengembang mungkin masih melengkapi dokumen.
Sebagian dapat memiliki kendala sertifikat, pemecahan bidang, atau pembangunan fisik yang belum tuntas.
Namun semakin besar luas PSU yang terkait dengan satu perusahaan, semakin penting Dinas Perkim membuka status penagihannya secara rinci.
Sudah berapa kali dipanggil?
Apa tanggapan perusahaan?
Apa dokumen yang kurang?
Apa tenggat penyelesaiannya?
Apakah ada sanksi?
Ada 64 Lokasi Tanpa Nama Perusahaan
Masalah lain yang cukup tajam adalah banyaknya entri tanpa nama perusahaan.
Dalam sekitar 64 lokasi, kolom perusahaan ditulis tanda “-” atau tidak mencantumkan identitas perusahaan.
Total luas PSU pada kelompok tersebut sekitar 65.062 meter persegi.
Data Tanpa Perusahaan
| Uraian | Jumlah | Luas |
|---|---|---|
| Lokasi tanpa perusahaan | ±64 | 65.062 m² |
| Proporsi lokasi | ±17,93% | Dari 357 |
| Risiko utama | Penagihan | Identitas tak terang |
Data ini perlu segera dibersihkan.
Bagaimana pemerintah menagih kewajiban jika nama perusahaan saja tidak tercantum?
Apakah pengembangnya perorangan?
Apakah perusahaannya telah tutup?
Apakah telah berganti nama?
Apakah dokumen lama tidak lengkap?
Apakah hanya kesalahan input dalam lampiran?
Dinas Perkim harus memiliki identitas lengkap setiap pengembang, direksi, alamat kantor, nomor izin, site plan, dan status badan hukumnya.
Tanpa itu, penagihan PSU hanya akan menjadi surat yang tidak jelas alamat tujuannya.
Bukan Hanya Soal Sertifikat
PSU adalah istilah teknis.
Tetapi dampaknya sangat dekat dengan warga.
PSU dapat berupa:
- jalan lingkungan;
- drainase;
- ruang terbuka hijau;
- taman;
- fasilitas olahraga;
- fasilitas pendidikan;
- tempat ibadah;
- jaringan penerangan;
- serta sarana umum lainnya.
Ketika PSU belum diserahkan, pemerintah dapat mengalami keterbatasan untuk menganggarkan pemeliharaan.
Aset yang belum diterima tidak dapat begitu saja diperlakukan seperti aset daerah yang sudah sah.
Ini bisa menimbulkan situasi ganjil.
Warga membayar pajak.
Warga meminta jalan diperbaiki.
Pemerintah mengatakan jalan masih milik pengembang.
Pengembang sudah sulit ditemukan.
Akhirnya jalan rusak menunggu.
Drainase tersumbat menunggu.
RTH terbengkalai.
Status tanggung jawabnya dilempar dari satu pihak ke pihak lain.
Kinerja Dinas Perkim Dipertanyakan
Dinas Perkim memiliki posisi sentral dalam persoalan ini.
Dinas tersebut seharusnya memiliki:
- basis data seluruh perumahan;
- site plan yang telah disahkan;
- luas PSU yang wajib diserahkan;
- kondisi fisik PSU;
- identitas pengembang;
- progres penyelesaian dokumen;
- serta target serah terima.
Namun perbedaan angka 354 dan 357 menunjukkan basis data itu belum sepenuhnya sinkron.
Daftar sejak 2011 juga menunjukkan penagihan belum berjalan cukup cepat.
Munculnya perumahan 2023 dan 2024 dalam daftar menunjukkan pencegahan kasus baru juga belum efektif.
Empat Indikator Kinerja
| Indikator | Fakta | Sorotan |
|---|---|---|
| Akurasi data | 354 versus 357 | Belum sinkron |
| Penyelesaian lama | Ada sejak 2011 | Penagihan lamban |
| Pencegahan baru | 2023–2024 ikut masuk | Pengawasan lemah |
| Identitas pengembang | 64 lokasi kosong | Data tidak lengkap |
Jika hanya persoalan lama, Dinas Perkim bisa beralasan sedang menyelesaikan warisan.
Namun masuknya PSU 2023 dan 2024 menunjukkan masalah terus diproduksi.
Ini berarti sistem belum mampu menghentikan penambahan daftar baru.
Developer Menjual, Kewajiban Harus Diselesaikan
Pengembang memperoleh pendapatan dari penjualan rumah.
Di dalam harga rumah, secara ekonomi terdapat komponen kawasan, jalan, drainase, fasilitas umum, dan lingkungan.
Karena itu, penyerahan PSU bukan hadiah dari developer kepada pemerintah.
Itu kewajiban.
Pengembang tidak boleh selesai ketika seluruh unit terjual.
Kewajibannya baru selesai ketika fasilitas yang dijanjikan dibangun sesuai site plan, layak, dan diserahkan secara resmi.
Pemerintah juga tidak boleh hanya rajin menerbitkan izin, tetapi lamban menagih kewajiban.
Izin dan kewajiban harus berjalan beriringan.
Warga Alam Barajo, Hendra Saputra, meminta Dinas Perkim membuka daftar perumahan dan pengembang yang belum menyerahkan PSU.
“Jangan hanya disebut ratusan lokasi. Warga perlu tahu perumahan mana saja, apa fasilitas yang belum diserahkan, dan siapa pengembangnya,” ujarnya.
Warga Bagan Pete, Siti Rahmawati, mempertanyakan perumahan lama yang masih berada dalam daftar.
“Kalau sejak 2011 atau 2012 belum selesai, berarti penagihannya terlalu lama. Rumah sudah lama dihuni, tetapi kewajiban pengembang belum tuntas,” katanya.
Warga Kota Baru, Dedi Kurniawan, menyoroti perbedaan angka dalam laporan.
“Data pemerintah harus satu. Kalau satu bagian bilang 354 dan bagian lain 357, bagaimana masyarakat yakin penagihannya sudah terukur?” ujarnya.
Warga Paal Merah, Nur Aini, meminta pemerintah memperketat izin pengembang.
“Pengembang yang belum menyerahkan PSU seharusnya tidak mudah mendapat izin proyek baru. Kalau tidak ada sanksi, kewajiban akan terus ditunda,” katanya.
Dinas Perkim Kota Jambi belum merespon dan memberikan penjelasan terkait masalah tersebut.(*)
