Muaro Jambi – Badan Pengelola Pajak dan Retribusi Daerah atau BPPRD Kabupaten Muaro Jambi mulai menyiapkan proyek konsultansi untuk pemutakhiran data Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan atau PBB-P2 tahun 2026.
Nilainya nyaris menyentuh angka Rp1 miliar.
Nama tendernya Belanja jasa konsultasi pemuktahiran PBB P2 tahun 2026.
Nama paket dalam RUP tertulis Sub Kegiatan Penilaian Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBBP2) serta Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) - Belanja jasa konsultasi pemuktahiran PBB P2.
Sumber dananya APBD 2026.
Nilai pagu paket Rp950.000.000. Nilai HPS Rp949.939.665.
Selisih pagu dan HPS hanya Rp60.335.
Angka ini kecil sekali. Nyaris menempel.
Secara aturan, HPS yang dekat dengan pagu tidak otomatis salah. Tapi secara pengawasan publik, paket konsultansi hampir Rp1 miliar dengan HPS yang hanya turun Rp60 ribu dari pagu selalu layak dicermati.
Apalagi pekerjaan ini bukan pekerjaan fisik. Bukan bangun jalan. Bukan bangun gedung. Bukan drainase. Ini pekerjaan pemutakhiran data pajak.
Dampaknya bisa langsung terasa ke warga.
Jika data objek pajak berubah, NJOP bisa berubah. Jika NJOP berubah, nilai PBB-P2 yang harus dibayar warga juga bisa ikut berubah.
Di sinilah proyek ini menjadi sensitif.
Ia bisa menjadi alat memperkuat Pendapatan Asli Daerah atau PAD.
Tapi bisa juga menjadi sumber keresahan jika dilakukan tanpa sosialisasi, tanpa verifikasi yang adil, dan tanpa penjelasan terbuka kepada masyarakat.
Rincian Tender
| No | Uraian | Detail |
|---|---|---|
| 1 | Nama Tender | Belanja jasa konsultasi pemuktahiran PBB P2 tahun 2026 |
| 2 | Kode RUP | 64889425 |
| 3 | Nama Paket | Sub Kegiatan Penilaian PBBP2 dan BPHTB - Belanja jasa konsultasi pemuktahiran PBB P2 |
| 4 | Sumber Dana | APBD |
| 5 | Tanggal Pembuatan | 26 Mei 2026 |
| 6 | Tahap Saat Ini | Pengumuman Prakualifikasi |
| 7 | K/L/PD | Kabupaten Muaro Jambi |
| 8 | Satuan Kerja | Badan Pengelola Pajak dan Retribusi Daerah |
| 9 | Jenis Pengadaan | Jasa Konsultansi Badan Usaha Non Konstruksi |
| 10 | Metode | Seleksi - Prakualifikasi Dua File - Kualitas dan Biaya |
| 11 | Tahun Anggaran | APBD 2026 |
| 12 | Nilai Pagu | Rp950.000.000 |
| 13 | Nilai HPS | Rp949.939.665 |
| 14 | Jenis Kontrak | Lumsum |
| 15 | Lokasi | Komplek Perkantoran Bukit Cinto Kenang Sengeti, Muaro Jambi |
| 16 | Bobot Teknis | 80,0 |
| 17 | Bobot Biaya | 20,0 |
Metode yang dipakai adalah Seleksi - Prakualifikasi Dua File - Kualitas dan Biaya.
Bobot teknisnya 80 persen. Bobot biaya 20 persen.
Artinya, dalam proses seleksi, kualitas metodologi, pengalaman, tenaga ahli, dan kemampuan teknis konsultan akan jauh lebih menentukan dibanding sekadar harga.
Di atas kertas, ini bagus.
Tapi praktiknya tetap perlu diawasi.
Karena pekerjaan pemutakhiran data PBB-P2 sangat bergantung pada kualitas survei, kualitas data, kejujuran enumerator, akurasi analisis, dan validitas laporan.
Jika dikerjakan asal, dampaknya bisa panjang.
Data pajak bisa meleset.
Warga bisa keberatan.
Pemda bisa kehilangan kepercayaan.
Dalam dokumen uraian singkat pekerjaan, kegiatan ini disebut sebagai Jasa Konsultansi Berorientasi Layanan - Jasa Survei untuk Jasa Konsultansi Pemutakhiran Data PBB-P2 Tahun 2026.
Lingkup kegiatan mencakup lima pekerjaan utama.
| No | Ruang Lingkup | Keterangan |
|---|---|---|
| 1 | Identifikasi Objek Pajak | Pengumpulan data dan informasi objek pajak, termasuk data fisik dan legal |
| 2 | Analisis Lokasi | Melihat kondisi lingkungan, aksesibilitas, dan faktor lain yang memengaruhi nilai objek pajak |
| 3 | Pemilihan Metode Penilaian | Menentukan pendekatan paling sesuai: perbandingan data pasar, biaya, atau pendapatan |
| 4 | Estimasi NJOP | Menghitung Nilai Jual Objek Pajak sebagai dasar pengenaan PBB-P2 |
| 5 | Dokumentasi dan Pelaporan | Menyusun laporan hasil penilaian individual |
Dari ruang lingkup ini, terlihat pekerjaan bukan sekadar memperbarui tabel.
Konsultan harus turun ke objek.
Mengumpulkan data.
Menganalisis lokasi.
Memilih metode penilaian.
Mengestimasi NJOP.
Lalu menyusun laporan.
Kalau semua tahapan itu dilakukan serius, hasilnya bisa memperbaiki basis data pajak daerah.
Tapi jika dilakukan hanya administratif, output-nya bisa hanya menjadi laporan tebal yang sulit diuji warga.
Tahapan Pekerjaan
Dokumen uraian singkat membagi tahapan kegiatan dalam tiga bagian besar persiapan, pekerjaan lapangan, dan pekerjaan kantor.
| No | Tahapan | Isi Kegiatan |
|---|---|---|
| 1 | Persiapan | Penyusunan rencana kerja, koordinasi, dan administrasi |
| 2 | Pekerjaan Lapangan | Pengumpulan data primer dan sekunder |
| 3 | Pekerjaan Kantor | Pemilihan metode penilaian, perhitungan, analisis data, dan penyusunan laporan |
Pada tahap pekerjaan lapangan, data primer diperoleh dari survei lapangan, wawancara, dan observasi langsung.
Sedangkan data sekunder mencakup peta zonasi, harga pasar, NJOP tahun sebelumnya, data transaksi properti, dan dokumen legalitas objek.
Tahap pekerjaan kantor mencakup pemilihan metode penilaian dengan pendekatan perbandingan data pasar, pendekatan biaya, dan pendekatan pendapatan sesuai karakteristik data dan objek.
Konsultan juga harus menghitung dan menganalisis NJOP bumi terhadap nilai pasar properti, lokasi, dan penggunaan.
Selain itu, konsultan menghitung dan menganalisis NJOP bangunan terhadap nilai bangunan sesuai lokasi, kondisi, dan karakter objek pajak.
Akhirnya, konsultan menyusun laporan hasil penilaian.
Keluaran pekerjaan ini terdiri dari dua dokumen.
| No | Keluaran | Keterangan |
|---|---|---|
| 1 | Laporan Pendahuluan | Dokumen awal pekerjaan |
| 2 | Laporan Akhir | Dokumen hasil akhir pemutakhiran/penilaian |
Dokumen uraian singkat pekerjaan ditandatangani di Sengeti, 27 April 2026 oleh Pejabat Pembuat Komitmen Badan Pengelola Pajak dan Retribusi Daerah Kabupaten Muaro Jambi, Arian Saputra, S.STP., MM, dengan NIP 199106052012061002.
Tender ini mensyaratkan peserta memenuhi ketentuan peraturan perundang-undangan untuk menjalankan kegiatan usaha.
Ada sejumlah syarat legalitas yang harus dipenuhi.
| No | Syarat | Keterangan |
|---|---|---|
| 1 | Izin/klasifikasi usaha | Sesuai dokumen kualifikasi |
| 2 | Pakta Integritas | Wajib disetujui |
| 3 | Status pajak | Valid berdasarkan Konfirmasi Status Wajib Pajak |
| 4 | Tempat usaha/kantor | Alamat benar, tetap, dan jelas, milik sendiri atau sewa |
| 5 | Kapasitas hukum | Dibuktikan dengan akta, surat kuasa jika ada, bukti pegawai tetap jika dikuasakan, dan KTP |
| 6 | Surat Pernyataan Peserta | Wajib disetujui |
| 7 | Kinerja penyedia | Minimal baik dari PPK dan aplikasi SIKAP |
Dalam surat pernyataan peserta, penyedia wajib menyatakan bahwa badan usaha tidak dalam pengawasan pengadilan, tidak pailit, dan kegiatan usahanya tidak sedang dihentikan.
Badan usaha juga tidak boleh sedang dikenakan sanksi daftar hitam.
Pihak yang bertindak atas nama badan usaha tidak boleh sedang menjalani sanksi daftar hitam lain, tidak menimbulkan pertentangan kepentingan, dan tidak sedang menjalani sanksi pidana.
Pimpinan dan pengurus badan usaha juga bukan pegawai kementerian/lembaga/perangkat daerah, kecuali sedang mengambil cuti di luar tanggungan negara.
Peserta juga harus menyatakan bahwa data kualifikasi dan dokumen penawaran yang disampaikan benar. Jika kelak ditemukan data tidak benar atau ada pemalsuan, peserta bersedia dikenai sanksi administratif, masuk daftar hitam, gugatan perdata, dan/atau pelaporan pidana.
Ini syarat standar.
Tapi untuk pekerjaan pemutakhiran data pajak, syarat kejujuran data menjadi sangat penting.
Karena yang dikerjakan bukan hanya angka.
Yang dikerjakan adalah basis tagihan pajak warga.
Syarat teknis tender ini cukup ketat.
Peserta harus memiliki pengalaman pekerjaan jasa konsultansi.
| No | Syarat Pengalaman | Detail |
|---|---|---|
| 1 | Jasa konsultansi | Paling kurang 5 pekerjaan dalam 1 tahun terakhir |
| 2 | Pekerjaan sejenis | Paling kurang 5 pekerjaan dalam 3 tahun terakhir |
| 3 | Nilai pekerjaan sejenis | Tertinggi dalam 10 tahun terakhir paling kurang 50 persen dari HPS/pagu |
| 4 | SDM manajerial | Sesuai dokumen kualifikasi |
| 5 | Tenaga ahli | Jika diperlukan, sesuai dokumen kualifikasi |
| 6 | Tenaga teknis/terampil | Jika diperlukan, sesuai dokumen kualifikasi |
| 7 | Peralatan | Jika diperlukan, sesuai dokumen kualifikasi |
Untuk nilai pekerjaan sejenis, karena HPS paket ini Rp949.939.665, maka 50 persennya sekitar Rp474.969.832,50.
Artinya, penyedia idealnya pernah memiliki pekerjaan sejenis tertinggi dalam 10 tahun terakhir dengan nilai paling kurang sekitar Rp475 juta.
Namun ada pengecualian.
Penyedia kualifikasi usaha kecil yang baru berdiri kurang dari tiga tahun, atau penyedia untuk agen pengadaan dari unsur jasa konsultansi non konstruksi badan usaha dan belum memiliki pengalaman, dikecualikan dari ketentuan pengalaman tersebut untuk nilai paket sampai paling banyak Rp1.000.000.000.
Paket ini nilainya Rp950 juta, masih di bawah Rp1 miliar.
Artinya, dari sisi aturan yang tertulis, penyedia kecil baru berpotensi masuk dengan pengecualian pengalaman.
Di sinilah publik perlu mencermati.
Apakah paket sebesar ini akan benar-benar diberikan kepada konsultan berpengalaman? Atau terbuka untuk perusahaan baru yang belum punya rekam jejak kuat?
Secara aturan, pengecualian bisa saja sah. Namun secara substansi, pekerjaan pemutakhiran data PBB-P2 membutuhkan akurasi tinggi.
Kesalahan data bisa berdampak langsung pada tagihan pajak warga.
Secara kebijakan, pemutakhiran data PBB-P2 bisa menjadi langkah penting.
Muaro Jambi membutuhkan PAD yang lebih kuat.
Banyak daerah bergantung pada pajak daerah, retribusi, dan optimalisasi basis data.
Data PBB-P2 yang lama, tidak akurat, atau tidak sesuai kondisi lapangan bisa membuat potensi pajak bocor.
Objek pajak yang sudah berubah fungsi bisa saja masih tercatat lama.
Bangunan baru bisa belum masuk.
Nilai tanah yang naik bisa belum tergambar dalam NJOP.
Dari sisi pemerintah, pemutakhiran ini masuk akal.
Tapi dari sisi warga, pekerjaan ini sensitif.
Jika NJOP naik, PBB bisa naik.
Jika data bangunan diperbarui, tagihan bisa berubah.
Jika klasifikasi lokasi berubah, nilai pajak bisa ikut bergerak.
Maka proyek ini tidak boleh hanya dipandang sebagai proyek konsultan.
Ini proyek yang bisa memengaruhi dompet warga.
Karena itu, BPPRD Muaro Jambi perlu membuka sosialisasi secara jelas: wilayah mana yang dimutakhirkan, metode apa yang dipakai, apakah ada validasi warga, bagaimana mekanisme keberatan, dan apakah kenaikan NJOP akan dilakukan bertahap atau langsung.
Titik sorot lain adalah jarak antara pagu dan HPS.
Pagu Rp950.000.000.
HPS Rp949.939.665.
Selisihnya hanya Rp60.335.
Secara persentase, selisih itu sekitar 0,006 persen.
Sangat kecil.
Dalam paket konsultansi berbasis kualitas, HPS memang bukan satu-satunya ukuran. Bobot teknis 80 persen membuat aspek kualitas lebih dominan.
Namun publik tetap berhak bertanya: bagaimana HPS disusun? Berapa kebutuhan tenaga ahli? Berapa lama pekerjaan? Berapa jumlah objek pajak yang disurvei? Berapa wilayah yang dicakup? Berapa biaya lapangan? Berapa biaya pelaporan? Berapa biaya tenaga survei?
Tanpa rincian itu, angka Rp950 juta bisa tampak seperti angka besar yang sulit dibaca.
Jenis kontrak paket ini adalah lumsum.
Artinya, pembayaran mengacu pada penyelesaian output yang disepakati.
Dalam kontrak lumsum untuk jasa konsultansi, output harus didefinisikan kuat.
Berapa laporan.
Berapa data objek pajak.
Berapa titik survei.
Berapa dokumen penilaian individual.
Berapa basis data yang diperbarui.
Apakah ada file digital.
Apakah ada peta zonasi.
Apakah ada dashboard.
Apakah ada integrasi dengan sistem pajak daerah.
Jika output hanya “laporan pendahuluan” dan “laporan akhir”, publik bisa bertanya: apakah Rp950 juta hanya berakhir menjadi dua dokumen?
Tentu, bisa saja di balik laporan itu ada ribuan data objek pajak. Tapi itu harus dijelaskan.
Karena warga tidak bisa mengawasi laporan yang tidak dibuka.
Seorang warga Muaro Jambi, yang dalam draf ini diberi inisial Risman, menilai pemutakhiran data PBB-P2 perlu dilakukan, tetapi harus terbuka.
“Kalau untuk memperbaiki data pajak, silakan. Tapi warga harus diberi tahu. Jangan tiba-tiba NJOP naik, PBB naik, lalu masyarakat bingung,” ujarnya.
Warga lainnya, Ruliansyah, menyoroti nilai konsultansi yang hampir Rp1 miliar.
“Rp950 juta itu besar. Jangan sampai hasilnya cuma laporan. Harus jelas berapa objek pajak yang disurvei, kecamatan mana saja, dan apa manfaatnya,” katanya.
Sementara warga lain meminta BPPRD menyiapkan mekanisme keberatan.
“Kalau data pajak dimutakhirkan, pasti ada warga yang merasa nilainya tidak cocok. Pemerintah harus siapkan ruang keberatan yang mudah, bukan menyulitkan,” ujarnya.(*)
